Evaluari autorizate

Evaluari autorizate

• Postat in Servicii

Avem o echipa de experti evaluatori, membri ANEVAR, care ofera servicii de evaluari autorizate, respectand cele mai inalte standarde de calitate, adaptate pentru toate tipurile de proprietati imobiliare, apartinand atat persoanelor fizice cat si celor juridice.

În mod special, realizăm rapoarte de evaluare pentru o gamă diversă de proprietăţi imobiliare, cum ar fi: apartamente; case, vile; spaÅ£ii comerciale; spaÅ£ii de birouri; hale industriale sau de depozitare; spaÅ£ii de producÅ£ie; construcÅ£ii speciale; terenuri intravilane libere sau construite, extravilane, agricole.

 

SERVICII OFERITE

Prestăm servicii de evaluare ÅŸi reevaluare imobiliară respectând principiile, metodele ÅŸi standardele profesionale, etice promovate de către ANEVAR cu scopul de a estima o valoare pentru un drept de proprietate, care să fie cât mai apropiată de valoarea pe care o stabileÅŸte piaÅ£a în urma tranzacÅ£iilor. În urma procesului de evaluare, rezultă raportul de evaluare.

Valoarea reprezintă acea calitate convenÅ£ională a unui obiect, care îi este atribuită în urma unor calcule sau a unei expertize.

Sunt estimate următoarele tipuri de valori:

Valoarea de piaţă: Conform Standardelor InternaÅ£ionale de Evaluare IVS, ediÅ£ia a opta, 2007, reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât ÅŸi un vânzător hotărât, într-o tranzacÅ£ie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acÅ£ionează în cunoÅŸtinţă de cauză, prudent ÅŸi fără constrângeri.

Valoarea de investiÅ£ie sau subiectivă, definită astfel: valoarea unei proprietăţi pentru un anumit investitor sau clasă de investitori, pentru obiective de investiÅ£ii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaÅ£ionează o anumită proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective ÅŸi/sau criterii de investiÅ£ii identificabile.

Valoarea justă reprezintă suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie între două părÅ£i interesate, aflate în cunoÅŸtinţă de cauză, în cadrul unei tranzacÅ£ii desfăşurate în condiÅ£ii obiective, cu preÅ£ul determinat obiectiv. În optica Standardelor InternaÅ£ionale de Raportare Financiară (IFRS/IAS), valoarea justă este privită ca fiind sinonimă cu valoarea de piaţă. În optica IVS 2, valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă.

Valoarea specială este o sumă de bani peste valoarea de piaţă, care reflectă atributele/caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumpărător special. Cumpărătorul special este un cumpărător pentru care un anumit activ are o valoare specială datorată avantajelor provenite din dreptul de proprietate asupra acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilalÅ£i cumpărători. Valoarea specială poate apărea când un activ are atribute/caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător, sau pentru o categorie limitată de cumpărători faţă de ceilalÅ£i cumpărători. Aceste atribute/caracteristici se pot referi la aspectele fizice, geografice, economice sau legale ale unui activ.

Valoarea sinergetică este un element adiÅ£ional de valoare, care este creat de combinarea/fuziunea a două sau mai multe proprietăţi, în care valoarea rezultată în urma combinării/fuziunii este mai mare decât suma valorilor proprietăţilor individuale. Valoarea sinergetică poate fi o formă a valorii speciale, care apare îndeosebi din combinarea a două sau mai multe active din care rezultă un nou activ, care are o valoare mai mare decât suma valorilor activelor individuale.

Aceste valori pot fi estimate folosind trei metode principale de evaluare:

1. costul de înlocuire net - este principala metodă de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatării. Aceasta reprezintă o procedură în afara pieÅ£ei, rezultatul fiind condiÅ£ionat de o profitabilitate potenÅ£ială adecvată ÅŸi de o viabilitate pe termen mediu ÅŸi lung.

2. abordarea pe bază de venit - se înscrie în optica investitorului care doreÅŸte să achiziÅ£ioneze capacitatea viitoare de generare de venit a unei anumite proprietăţi.

3. abordarea prin comparaÅ£ie - se bazează pe un proces logic în care valoarea de piaţă se obÅ£ine prin analiza tranzacÅ£iilor cu proprietăţi similare ÅŸi relevante, compararea acelor proprietăţi cu proprietatea evaluată ÅŸi, în final, estimarea valorii proprietăţii evaluate prin utilizarea unor chei de conversie. PreÅ£urile de vânzare sunt analizate prin utilizarea unor elemente de comparaÅ£ie adecvate ÅŸi sunt ajustate corespunzător deosebirilor elementelor de comparaÅ£ie faţă de bunul evaluat/proprietatea evaluată. Prin această metodă, cel mai adesea sunt evaluate valoarea de piaţă ÅŸi valoarea de lichidare.

ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

1. Documentarea asupra proprietăţii imobiliare de către evaluatorul imobiliar

• identificarea proprietăţii imobiliare;
• identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evaluării;
• stabilirea scopului evaluării imobiliare ÅŸi tipul de valoare ce trebuie determinată;
• vizitarea fizică a proprietăţii de evaluat, efectuarea de fotografii atât la interior cât ÅŸi la exterior, solicitarea de copii ale documentelor proprietăţii (titlul de proprietate, actul de vânzare-cumpărare, donaÅ£ie, succesiune, plan cadastral, autorizaÅ£ie de construire, etc.).

2. Centralizarea şi analiza datelor şi informaţiilor

• colectarea ÅŸi analiza datelor ÅŸi informaÅ£iilor relevante; aceste date ÅŸi informaÅ£ii trebuie să conÅ£ină elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare (metoda costurilor, analiza celei mai bune utilizări, metoda comparaÅ£iei directe, etc.);
• se stabileÅŸte conformitatea cu standardele, ipotezele specifice, condiÅ£iile limitative ÅŸi sursele de informare.

3. Elaborarea unui raport de evaluare imobiliară

Procesul de evaluare a proprietăţii imobiliare se finalizează prin întocmirea unui raport de evaluare. Acesta este un document scris în care sunt cuprinse instrucÅ£iunile pentru procesul de evaluare, baza de evaluare - tipul de valoare, scopul evaluării ÅŸi rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Raportul evaluări imobiliare explică procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării ÅŸi prezintă informaÅ£iile semnificative care au fost folosite în analiză. Tipul, dimensiunea ÅŸi conÅ£inutul unui raport de evaluare variază în funcÅ£ie de tipul proprietăţii, cerinÅ£ele legale ÅŸi de natura, complexitatea procesului de evaluare imobiliară.

Reevaluarea activelor fixe corporale pentru instituÅ£iile de stat conform OMEF 3471/2008 se va efectua cu scopul determinării valorii juste a acestora la data bilanÅ£ului, Å£inându-se seama de inflaÅ£ie, utilitatea bunului, starea acestuia ÅŸi de preÅ£ul pieÅ£ei.

ACTE NECESARE INTOCMIRE RAPORT DE EVALUARE

Lista actelor de mai jos este prezentată doar în scop informativ.

În funcÅ£ie de tipul proprietăţii, evaluatorul poate solicita ÅŸi alte documente necesare întocmirii raportului de evaluare.

Prin urmare, actele necesare pentru evaluarea unui apartament sunt: Act de proprietate; DocumentaÅ£ie cadastrală; Încheiere de intabulare; Extras de carte funciară pentru informare; Memoriu tehnic; Plan de amplasament ÅŸi delimitare/ plan de încadrare în zonă (scara 1:5000); FiÅŸa bunului imobil; Releveu apartament;

Copie carte de identitate client/Copie Certificat de înregistrare Fiscală (societăţi comerciale).

În ceea ce priveÅŸte, evaluarea unor proprietăţi rezidenÅ£iale, industriale ÅŸi terenuri, sunt necesare:

• act de proprietate, încheiere de intabulare;
• extras de carte funciară pentru informare;
• plan de încadrare în zonă scara (1:5000);
• plan de situaÅ£ie/amplasament ÅŸi delimitare a bunului (scara 1:2000/1:500);
• autorizaÅ£ie de construire/desfiinÅ£are (acolo unde este cazul);
• certificat de urbanism;
• proces verbal de recepÅ£ie a lucrării;
• memoriu tehnic arhitectură;
• memoriu tehnic rezistenţă;
• fiÅŸa bunului imobil;
• releveu/pe fiecare nivel al construcÅ£iei;
• copie carte de identitate client/Copie Certificat de înregistrare Fiscală (societăţi comerciale).

Pentru evaluarea terenurilor considerate ca fiind libere, sunt necesare următoarele acte:

• documentul care atestă dreptul de proprietate asupra terenului evaluat;
• extras de carte funciară pentru informare;
• plan de încadrare în zonă scara (1:5000);
• plan de situaÅ£ie/amplasament ÅŸi delimitare a bunului (scara 1:2000/1:500);
• autorizaÅ£ie de construire/desfiinÅ£are (acolo unde este cazul);
• certificat de urbanism;
• copie carte de identitate client/Copie Certificat de înregistrare Fiscală (societăţi comerciale).

 

Sursa: Imobiliare.ro